Экономический кризис, пик которого в России пришелся на 2009 год, миновал. Участники рынка констатируют, что в 2011 году россияне вновь начали покупать строящееся жилье.
По разным оценкам, сегодня на жилье на начальных этапах строительства (от котлована до первых этажей) приходится от 10 до 30% всех продаж новостроек. Так, в «Домус финанс» долю новостроек, купленных на этой стадии, оценивают в 20%, в «НДВ-Недвижимость» - в 26%, в «Сити-XXI век» называют цифру не более 10%. Точно определить долю квартир, покупаемых на этапе строительства, сложно, поскольку из всех возможных вариантов покупки только сделки по договору долевого участия (ДДУ) регистрируются в Росреестре, а они, по средним оценкам участников рынка, составляют около 40% всех покупок новостроек.
Основная причина возврата популярности долевого строительства, конечно же, финансовая - покупка жилья на стадии котлована позволяет экономить до 30% стоимости. К тому же, многие покупатели с вступлением в силу закона, регулирующего долевое строительство, и поправок к нему, запретивших «серые» схемы, чувствуют себя более защищенными.
К легальным схемам относятся всего три: покупка жилищных сертификатов, договор долевого участия (ДДУ), покупка через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК). Однако, даже вложившись в строительство по одной из них, дольщик рискует стать «обманутым».
Сейчас на долю трех легальных схем, прописанных в 214 ФЗ, приходится менее половины от общего объема продаж квартир в новостройках. Остальные сделки проходят по «серым» схемам, оставляющим дольщиков практически без защиты перед застройщиками. Чаще всего встречаются: вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, договор уступки прав требований.
В соответствии с договором долевого участия покупатель юридически является соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать ему недвижимость. Что принципиально, под недвижимостью подразумевается конкретная квартира с указанным номером и всеми техническими параметрами. Покупатель же должен оплатить объект после регистрации ДДУ (полностью либо с рассрочкой), а затем - принять объект недвижимости по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
ДДУ накладывает множество обязательств на застройщика. Например, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) участок земли, а также разрешение на строительство. Помимо этого застройщик должен по требованию покупателя предоставить информацию не только о проекте, но и о своей деятельности, в частности, о текущих финансовых результатах. Для соинвестора это свидетельствует о «реальности» компании и серьезности ее намерений.
Закон также предусматривает штрафы для застройщика в случае затягивания сроков строительства (в размере 1/175 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день пользования средствами). Допустим, при ставке рефинансирования 8% и стоимости квартиры в 5 млн рублей застройщик должен будет заплатить дольщику за год 16.68 % или 834 тысячи рублей. То есть, опять же, подразумевается, что застройщик сделает все от него зависящее, чтобы не допустить подобного.
Наконец, ДДУ законодательно запрещает застройщику вкладывать деньги, полученные от дольщиков, куда-нибудь кроме строительства, прописанного в договоре объекта. Так, например, поступала в свое время печально известная «Миракс Групп» при строительстве «Кутузовской мили» (продажи велись по предварительным договорам «купли-продажи»: аффилированная с «Миракс» компания «Аванта», являвшаяся соинвестором строительства, собрала с дольщиков около 5,7 млрд рублей, которые лишь частично потратила на стройку, а остальные деньги фирма одолжила другим компаниям «Миракс Групп». Во время кризиса денег на возврат долга у этих компаний не оказалось, и стройка встала. Таким образом ДДУ исключает нецелевое расходование средств.
Все вышеперечисленное, казалось бы, делает невозможными «дикие» способы обмана, когда застройщик заключал договор с инвестором, вовсе не собираясь строить никакое жилье, а потом исчезал вместе со средствами граждан. Но практика показывает, что 214 закон не всегда останавливает даже мошенников. Так, в 2009-2010 гг. в Санкт-Петербурге действовал некий генеральный директор ООО, который заключал с жертвами договоры о долевом участии (!) и испарялся вместе с деньгами. Таким образом он обманул дольщиков почти на 10 млн. рублей. Собственно, договор ничего не гарантирует, если при этом не проверить необходимые документы, чего, пострадавшие не сделали.
Однако допустим, что застройщик действительно имеет все разрешения, необходимые по договору долевого участия. Казалось бы, купить участок, собрать бумаги – все это уже само по себе требует наличия у застройщика серьезных финансовых ресурсов, то есть гарантирует его устойчивость. Увы, и это не всегда так. Сложилась специфическая практика, когда девелопер создает фирму-пустышку (застройщика), не имеющую ни собственных средств, ни опыта строительства, и заливает в нее деньги, достаточные для покупки земельного участка и составления проектной документации. В итоге перед дольщиками отвечает компания, у которой нет ничего своего. Такой застройщик собирает деньги дольщиков для расчета с девелопером, в это время строительство не ведется. При этом если денег дольщиков не хватает, то застройщик просто объявляется о банкротстве, а девелопер перед дольщиками ответственности не несет.
«Вот продает жилье известная компания «ХХХ». На самом деле законодательно застройщиком определена компания «YYY-инвест», - приводит пример директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Борис Шаронов. - Девелопер, «ХХХ», дал взаймы этой «пустой» фирме денег, чтобы выиграть тендер, получить земельный участок, разрешение на строительство, оформить проектную документацию, получить право привлекать средства дольщиков. Если проект будет развиваться удачно, то дольщики получат квартиры, а девелопер – разницу в цене между затраченными средствами и привлеченными. В этом случае застройщик выполнил свою функцию. Но что произойдет, если все пойдет не так? Застройщик из привлеченных денежных средств рассчитается с девелопером, и, если денег на строительство не хватит, то все риски останутся на дольщиках».
Существует расхожее мнение, что 214-ый закон защищает от риска двойных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре. Однако, как оказалось, защита эта отнюдь не абсолютная. «Как бы странно это ни звучало, в моей практике дважды встречались прецеденты, когда на одну и ту же квартиру регистрировались сразу два договора ДДУ на разных дольщиков. Преимущество на получение квартиры в подобном конфликте имеет тот дольщик, что зарегистрировал договор раньше», - говорит адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Есть в 214 ФЗ и еще одна лазейка: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Эта компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене. Таким образом, компания увеличивает для дольщиков стоимость квадрата, а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания).
214-ФЗ узаконивает еще две формы приобретения строящегося жилья – через покупку пая в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.
Деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) регулируется 11 и 12 главами Жилищного кодекса. ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости. «Члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома», говорится в Жилищном кодексе. Члены ЖСК либо сами полностью оплачивают стоимость жилья, либо кооператив часть денег берет в банке в кредит.
Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи. Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.
Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом, поскольку в условиях слабого регулирования кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.
Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.
ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.
Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК - более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.
Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики. И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды. При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.
Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются. Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке - от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной - от 1 до 3%. Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму. Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки. «Член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив - не банк и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры. Это очень распространенная история», - комментирует ведущий юрист юридической фирмы «Кобзев и партнеры» Полина Кузнецова.
Третьей законной схемой привлечения инвестиций граждан в строительство является выпуск жилищных сертификатов. Эта схема по своему замыслу напоминает аргентинское «строительство по справедливости», которое описано в статье «Обманутые дольщики есть не только в России. Почему инвестирование в стройки превращается в проблему».
Застройщик выступает эмитентом ценной бумаги (жилищного сертификата), выпускаемой под конкретный проект. При этом, как и в случае заключения ДДУ, застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды или субаренды участок земли и утвержденную проектную документацию.
Номинальная стоимость сертификата индексируется исходя из рыночной цены на недвижимость и устойчивости финансового положения застройщика. В ситуации стабильного рынка для инвестора, который ставит себе цель в первую очередь выгодно вложиться, а не приобрести жилье, это несомненный плюс. Он может перепродать жилищный сертификат, и получить за него больше, чем потратил.
Но дольщика, который хочет купить квартиру, индексация жилищного сертификата от риска не получить жилье не страхует. Единственное, чем она может помочь - вовремя сигнализировать о том, что у застройщика проблемы, и что ценную бумагу лучше попытаться продать. Если стоимость жилищного сертификата на рынке начала падать - это тревожный звонок для дольщика.
«Жилищный сертификат – это ценная бумага, она может изменяться в цене в очень широком диапазоне по определению. Цена её определяется как макроэкономическими рыночными факторами, то есть динамикой цен на недвижимость, так и корпоративными рисками эмитента. Жилищный сертификат может обесцениться как любая другая ценная бумага. Это те риски которые покупатель сертификата несет, предпочтя сертификат, а не банковский кредит. Банковский кредит на покупку жилья, ипотека, дороже, но надежнее. И это нормально», - комментирует Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент».
Другой существенный минус данной схемы для дольщика заключается в том, что нигде документально не закреплено, в какой именно квартире приобретаются квадратные метры. «По определению, жилищный сертификат – это эмиссионная ценная бумага, номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг – облигаций. О квартире в такой бумаге речи не идет, из-за чего между держателями ценных бумаг могут возникать споры - это те риски, которые несет покупатель сертификата в обмен на более высокую доходность, за счёт более низкой цены фактического приобретения жилья», - говорит Александр Осин.
Интерес к жилищным сертификатам может возникнуть скорее не у физических лиц, а у крупных корпоративных игроков – банков или фондов, которые хотят вложиться в недвижимость. Что касается самих застройщиков, то кое-какие преимущества такая схема имеет. Например, налоговые – сертификаты освобождены от НДС. И юридические – схема не подпадает под действие закона 214-ФЗ, грозящего серьезными санкциями за недострой и некачественное строительство.
Среди минусов для застройщика – необходимость покупать землю и собирать проектную документацию, кроме того нужно зарегистрировать ценную бумагу, обозначить ее доходность. Сама процедура регистрации ценных бумаг достаточно громоздкая: по словам Александра Осина, получение сертификата занимает от 1 месяца до полугода, если речь идет о новичке строительного рынка. Учитывая весь этот комплекс недостатков и сложностей, жилищные сертификаты не получили серьезного распространения и сейчас практически не используются.
Одним словом, по какой бы из «белых» схем вы ни приобретали жилье, у каждой есть свои недостатки, которые непременно проявятся в случае возникновения проблем у застройщика. Поэтому дольщику в любом случае нужно изучать и оценивать, насколько надежен застройщик. Но даже если он выглядит благополучно, это не является гарантией того, что он достроит объект. Существует очень много внешних факторов (изменение конъюнктуры рынка и т. д.), которые могут повлиять на это, так что непрофессионалу тяжело оценить все риски. Помочь в данном случае может обращение к объективному третьему лицу. Им может выступить банк, страховая компания или юрист.
Если покупатель берет ипотеку, банк выполняет всю подготовительную работу за него - оценивает надежность застройщика, рентабельность проекта, справедливость стоимости жилья – и выносит соответствующий вердикт. Проблемы на объекте не освобождают от необходимости возврата кредита. Вы больше узнаете о застройщике, и риски существенно снизятся, однако вовсе минимизировать их банк не сможет.
Экспертизу по оценке рисков проводит и страховая компания. Понятно, что она заинтересована в том, чтобы объект был максимально надежным, так как в отличие от банка, выдавшего кредит, в дальнейшем при возникновении проблем, ей придется возвращать деньги страхователю. По словам Бориса Шаронова, если застройщик или объект вызывают серьезные опасения, по ним может быть отказано в страховании. Таким образом получается, что только страхование дольщиками своих финансовых рисков дает дополнительную защиту, ведь ни нынешнее устойчивое финансовое состояние застройщика, ни заключение сделки по договору долевого участия не гарантирует на 100%, что вы получите свою квартиру либо вернете деньги. Подробнее о различных видах и механизмах страхования недвижимости – в следующих материалах.
Наравне с законными способами продажи квартир в новостройках (покупка жилищных сертификатов, договор долевого участия, покупка через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы) до сих пор применяются так называемые «серые схемы» - вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи.
Дольщик приобретает ценную бумагу – вексель – которым он может оплатить квартиру по основному договору, на которую потом он может обменять квартиру.
Опасность: Покупатель приобретает не право на недвижимость, а безусловное денежное обязательство застройщика (или его структуры) Если застройщик не передал дольщику квартиру, то последний не докажет права на нее в суде и может требовать только деньги по векселю.
Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Опасность: В этой схеме дольщик – третье звено. Инвестор заключает договор с заказчиком (который организует ход строительства и надзор над подрядчиком – строительной компанией) о капитальных вложениях в строительство. Затем инвестор может привлечь соинвесторов, чтобы они вложились в проект в обмен на долю в объекте строительства. Этими «маленькими» соинвесторами и являются дольщики-физические лица. Получается, что соинвесторы напрямую не связаны с девелопером-заказчиком, и он несет ответственность за сроки и качество только перед инвестором (очень часто - аффилированной с девелопером финансовой структурой). Именно «большому» инвестору дом сдается в эксплуатацию. Но самое интересное, что инвестор может установить для соинвесторов сумму инвестиций выше, чем реальная стоимость жилья, которую он по договору заплатил заказчику, и на абсолютно законных основаниях эти «лишние» деньги будут считаться доходом инвестора - получение такого дохода является выручкой от реализации услуг по сопровождению инвестиционного проекта. Стоит отметить, что в последнее время сложилась практика, когда суд может заставить застройщика изменить договор с инвестиционного на ДДУ, если объектом договора стал дом, разрешение на строительство которого было получено после 2005 года.
Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом».
Опасность: В случае нарушения застройщиком договора, дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру. В случае нарушения договора он может рассчитывать только на возвращение «обеспечительного платежа».