Большинству стран мира хорошо известна практика покупки жилья на стадии строительства. В них люди, совершающие подобную покупку, называются инвесторами. В России «ранние инвесторы в недвижимость» больше известны как «обманутые дольщики». В 2010 году, по данным Минрегионразвития, жертв долгостроя было чуть более 58 тыс., однако уже к марту 2011 года их число превысило 80 тыс. человек. Правда, в ноябре прошлого года министерство зафиксировало некоторое улучшение – 79,4 тысячи обманутых дольщиков, но в целом, ситуация остается критической.
Таким образом, в России вложения в строящееся жилье превратились в острую социальную проблему. Разберемся, как обстоят дела в других государствах и везде ли долевому строительству присущи такие же черты.
Честь прародителя печально известной в России «долевки» в ее нынешнем виде принадлежит аргентинскому президенту Раулю Риккардо Альфонсину. В 1985 году он воплотил в жизнь программу «Строительство по справедливости». «Суть нововведения заключалась в приобретении акций акционерных обществ, осуществляющих строительство или продажу уже существующего жилья. Стоимость акций измерялась не деньгами, а количеством квадратных метров жилой недвижимости», - рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.
Через некоторое время этот эксперимент подхватили соседние Чили и Сальвадор, а затем такая практика докатилась до Великобритании. Именно в Британии покупка еще не построенного жилья приобрела цивилизованные формы и стала тем, чем она ныне и является в большинстве развитых стран – доходным инвестиционным инструментом. Англичане инвестировали не только на домашнем рынке. С помощью инструмента долевого строительства они стали покупать недвижимость в других странах мира. Постепенно практика off-plan property (долевого строительства) распространилась по всему миру, захватив Европу, США, Канаду, Азию (ОАЭ, Саудовскую Аравию), Африку (Южную Африку, Кению).
В Россию «долевка» пришла в «лихие» 1990-е. Покупка жилья на стадии строительства в нашей стране сначала не рассматривалась как инвестиционный инструмент. В период экономической разрухи участие в долевом строительстве для многих было единственным шансом приобрести постоянно дорожавшее жилье, да и сейчас ситуация мало изменилась.
Ни в одной стране мира покупатели, приобретающие жилье на стадии строительства, не могут быть застрахованы на сто процентов от недобросовестных застройщиков, долгостроев и банкротств. Тому подтверждение – плоды кризиса 2008-2009 гг., начавшегося в США. Один за другим банки сворачивали ипотечные программы, фонды разорялись, девелоперы оставались без финансирования. Объемы строительства нового жилья в США резко сократились: в 2009 году строилось 554 тыс. новых проектов против 1,2 млн. единиц нового жилья, являющихся показателем здорового рынка.
В докладе Euroconstruct (организации, объединяющей ряд исследовательских институтов и консалтинговых организаций в сфере строительства из 19 стран ЕС) 2009 год назван худшим годом десятилетия. Строительная активность упала во всех странах ЕС, за исключением Швейцарии и Польши. Сильнее всего объемы строительства снизились в Испании (на 21,5%) и Ирландии (на 32,2%).
«К сожалению, зарубежная статистика по застройщикам, не выполнившим свои обязательства, нам недоступна, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). –Обуславливается это тем, что во всех странах и застройщики, и государство стремятся реализовать проект или, по крайней мере, уверить инвесторов в его реализации. Вследствие этого проектов, официально признанных нереализованными, крайне мало». Однако участники рынка недвижимости все же обозначили страны, которые в кризис пострадали больше всего. Это Испания, Болгария, ОАЭ, Индия, Китай, Россия.
Цифры по замороженным проектам в нашей стране известны. В 2009 кризисном году в России, по информации президента Российского союза строителей (РСС) Владимира Яковлева, было заморожено около 80% всех новостроек. Число замороженных строек только в Москве составило 148 объектов. За последние два года строительство многих домов возобновилось, но до сих пор в списке проблемных объектов портала «Однодольщики.Ру» числится более 40 столичных новостроек.
Истоки существующих проблем в разных странах в чем-то схожи. Во-первых, докризисный рост цен на недвижимость в них был во многом раздут искусственно, что привело к падению перегретого рынка в кризис. Во-вторых, в странах, где есть обманутые дольщики, есть существенные пробелы в законодательстве, не позволяющие им эффективно защищать свои права.
Ситуация с «долевкой» в каждой из упомянутых выше стран имеет свою специфику. Например, в России сначала возникла практика покупки строящегося жилья, а потом уже государство попыталось ввести законодательное регулирование этого процесса.
В Испании, напротив, существует довольно мощная законодательная база для защиты прав дольщиков . Там в законе прописано, что все девелоперы, участвующие в долевых схемах, обязаны иметь страховку (pliza de seguro), или банковские гарантии (aval bancario), которые защищали бы средства дольщиков, пока они находятся в управлении девелоперов. Замечательное законодательство, однако на деле некоторые недобросовестные застройщики не выполняют требования закона и изначально идут на обман. По словам консультанта в области международных инвестиций в недвижимость и руководителя портала Indriksons.Ru Игоря Индриксонса, больше всего от таких застройщиков пострадали иностранные инвесторы, в первую очередь, из Великобритании. Одним из самых громких скандалов было приобретение англичанами 298 домов на побережье Коста-Бланка. За 1999-2004 гг. британцы вложили в строящееся жилье порядка 60 млн фунтов стерлингов, однако начатое более 10 лет назад строительство так и не было закончено, поскольку в 2004 году региональные власти посчитали строительство незаконным и остановили его.
Если испанская проблема – коррупция и мошенничество, то в Болгарии просто не существует адекватного закона, защищающего права инвесторов. В январе 2011 года в СМИ появилась информация, что свыше 160 семейств, являющихся собственниками недвижимости в Варне, готовы выйти на улицы. Четыре года назад они подписали контракт о долевом участии с государственным застройщиком «Строительство и восстановление», однако сроки строительства уже превышены на 1,5 года, и компания не может продолжить строительство из-за недостатка финансирования.
Кстати, российские инвесторы тоже серьезно пострадали, вложившись в недвижимость Испании и Болгарии. «Только в двух этих государствах насчитывается около 55 тыс. россиян, вложивших свои средства в строящуюся недвижимость, но пока не дождавшихся реализации профинансированных проектов. Для сравнения в России находится около 79 тыс. обманутых дольщиков», — комментирует Станислав Зингель.
Только в Испании и Болгарии насчитывается 55 тысяч россиян, вложивших свои средства в строящуюся недвижимость, но пока не дождавшихся реализации профинансированных проектов. Для сравнения в России находится около 79 тыс. обманутых дольщиков)
Из общего ряда выпадают примеры ОАЭ и Китая. Долгое время стараниями властей Объединенных Арабских Эмиратов и СМИ создавался имидж сверхприбыльности вложений внедвижимость Дубая. Игорь Индриксонс так охарактеризовал ситуацию, которая сложилась в ОАЭ: «Это как в анекдоте. Инвесторов спрашивают, кто хочет вложиться в недвижимость в ОАЭ – лес рук. А кто хочет там жить? Тишина». В 2009 году, когда грянул кризис, в ОАЭ было заморожено более 500 объектов недвижимости. А к 2011 году из-за экстраординарной плотности застройки доходность вложений в недвижимость катастрофически упала, и, чтобы остановить это падение, Агентство по регулированию недвижимости (RERA) само приняло решение заморозить новостройки. Так, только в одном Дубае остановлено строительство 90 тыс. объектов.
Очень оригинальная ситуация сложилась в Китае. В период экономического кризиса, чтобы избавиться от лишних денег в экономике и не допустить распространения кризиса на Китай, правительство надавило на население, заставив его вкладывать деньги в строящуюся недвижимость. Так выросли города-призраки, в которых никто не хочет покупать квартиры и жить, потому что там нет никакой промышленности и, соответственно, работы.
В Индии возникновению проблемы обманутых дольщиков поспособствовало быстрое развитие городских окраин и низкая финансовая грамотность населения. Если в крупных городах, по словам исполнительного директора Jones Lang LaSalle India Сантоша Кумара, действуют застройщики с историей и репутацией, и там вероятность обмана инвестора относительно мала, то на окраинах бизнесмены, именующие себя девелоперами, на деле оказываются просто перепродавцами без соответствующего опыта. Некоторые из них и вовсе мошенники, которые берут деньги за будущее жилье, а затем просто исчезают.
Реалии Индии в целом созвучны российским. В благополучных странах долевое строительство было, в первую очередь, инвестиционным инструментом, а в нашей стране – изначально социальным явлением (как и в Индии): бурные 90-е многих людей оставили на обочине «дикого капитализма», и покупка квартиры на стадии строительства для большинства была единственным шансом на собственное жилье. Некоторые из таких покупателей пострадали от действий мошенников, другие из-за отсутствия опыта в инвестировании и низкой осведомленности в юридических и финансовых вопросах оказались неспособными оценить надежность застройщика и собственные риски.
Бурные 90-е многих людей оставили на обочине «дикого капитализма», и покупка квартиры на стадии строительства для большинства была единственным шансом на собственное жилье)
Однако и в 2000-е годы, несмотря на рост общей финансовой грамотности и благосостояния многих россиян, проблема обманутых дольщиков не исчезла. На фоне строительного бума и роста цен на жилье (по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» за период с 2000-го по 2008 годы стоимость квадратного метра в Москве выросла более чем в 6 раз) появилось немало людей, которые вкладывались в строительство не для того, чтобы решить жилищную проблему, но и для того, чтобы заработать. Да и для жизни обеспеченные россияне стали покупать квартиры не только на вторичном рынке в центре Москвы, но и в элитных новостройках. И даже их не обошла стороной проблема обманутых дольщиков – недострои есть не только в экономклассе, но и среди дорогих объектов, например, Well House, «Форт Кутузов» (бывшая «Кутузовская миля»).
Это происходит из-за того, что помимо недоступности жилья, России свойственны и некоторые проблемы Испании (коррупция) и Болгарии (слабое государственное регулирование). В результате этого комплекса проблем мы сегодня имеем 79 403 обманутых дольщиков и 828 проблемных объектов, по данным Минрегиона за 2011 год.
Итак, в числе основных предпосылок возникновения обманутых дольщиков можно назвать и недоступность жилья, и слабое государственное регулирование строительства, и коррупцию вкупе с невысокой финансовой и юридической грамотностью населения – все эти черты мы видим сегодня в России. Возникает вопрос: есть ли страны, где долевое строительство реализуется без подобных проблем. Об этом – в следующей статье «Решение проблемы обманутых дольщиков: калька с Запада не сработает. В России дольщики пока вынуждены защищать себя сами ».