Несмотря на ряд негативных факторов – срывы сроков строительства, череду банкротств застройщиков – строящаяся недвижимость остается одним из самых привлекательных объектов инвестиций, ведь максимальная доходность достигает 30%. Эксперты советуют внимательно отнестись к выбору места постройки вашего будущего объекта вложений, характеристикам объекта, и тщательно изучить возможные риски. Эксперты рассказали читателям рубрики «Покупаем новостройку без риска» о том, как оценить доходность инвестиций.
Главный показатель, который должны определить для себя инвесторы, чтобы рассчитать возможную доходность – это будущая цена недвижимости. Но, как известно, цена определяется спросом и предложением, следовательно, основная задача, которая стоит перед инвестором – это попытаться спрогнозировать изменения спроса и предложения.
Наиболее важными факторами, которые влияют на спрос, являются: степень готовности объекта, а значит и риски, связанные с возможным недостроем, уменьшение времени до ввода в эксплуатацию и возможность привлекать ипотечные деньги; благосостояние населения, которое зависит от уровня зарплат, роста ВВП и уровня инфляции; миграционные потоки; доступность ипотеки; развитие инфраструктуры.
Основные факторы, влияющие на предложение – это стоимость земельных участков и коммуникаций; стоимость кредитования для застройщиков; уровень инфляции на строительные материалы; уровень бюрократических процедур, которые влияют на скок строительства объекта. Выбор правильного объекта – дело непростое. Самый дешевый объект необязательно принесет высокую доходность – его стоимость по объективным причинам может так и остаться ниже рынка, при этом некоторые дорогие объекты могут иметь существенный потенциал для дальнейшего роста.
Методы для оценки доходности, в принципе, одинаковы для всех инвесторов, просто для «частников» существуют некоторые ограничения, сужающие набор доступных активов, такие как, например, доступный бюджет покупки, форма инвестиций. Если говорить о жилой недвижимости, то в отдельных случаях речь идет о доходности от последующей сдачи в аренду – это относится, прежде всего, к готовому жилью. «Здесь большого разброса доходностей не будет – отношение ставки аренды к стоимости квартиры не сильно отличается от объекта к объекту, поэтому выбор не так сложен, - объясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - А вот если говорить о доходности в связи с последующим изменением стоимости самого актива, то здесь больше возможностей, но соответственно и больше рисков. В свою очередь доходность в этом случае будет состоять из двух компонентов – доходность в результате абсолютного роста рынка и доходность от относительного роста стоимости самого объекта по сравнению с рынком в целом».
Рассматривая различные подходы для определения доходности инвестирования в недвижимость, нужно всегда понимать, что увеличение доходности застройщика приводит к уменьшению доходности инвестора. Например, по словам управляющего партнера НСКА Юрия Гольдберга, снижение уровня кредитования для застройщика с 20% до 10% годовых, приведет к увеличению доходности застройщика на 10% и одновременно уменьшению доходности инвестора на 10% годовых. В подтверждение этому мы можем видеть, что крупные девелоперы зачастую продают квартиры дороже небольших застройщиков, т.к. при прочих равных условиях, стоимость заемных средств для крупных компаний меньше, чем для маленьких.
Профессионалы рынка недвижимости используют ряд методов для прогнозирования будущих цен и доходности. Оба метода основаны на предпосылках выполнения обязательств застройщиком, стабильной макроэкономической и демографической ситуации в регионе, отсутствии избытка предложения (пузыря) и выполнении инфраструктурных обязательств застройщиком и городом. Частному инвестору стоит обязательно учитывать эти факторы при расчетах.
Первый метод, описанный Юрием Гольдбергом, опирается на экономические составляющие, в частности, ВВП и средневзвешенную стоимость капитала застройщика (WACC). Формула выглядит так: доходность = рост ВВП(ВРП)*(1+WACC)/(1-дисконт за объем)/(1 – дисконт к рынку).
Пример расчета по этой формуле смотрите в таблице:
| 1. Эффективный рынок. | ||
|---|---|---|
|
Доходность=Рост ВВП(ВРП)*(1+WACC)/(1-дисконт за объем)/(1- дисконт к рынку) Доходность равна (для инвест. до 50 млн.р.): 32,14% |
||
| Показатели: | Значение | Примечания |
| ВВП | 3,7% | Консенсус прогноз |
| Ценовая политика, на 4-8% ниже рынка | 5% | Часто застройщики выходят на рынок с ценами выше рынка, а потом постепенно снижают цены, подстраиваясь под рынок |
| WACC для Девелоперов, более | 15% | При более низкой цене привлечения капитала, доходность на инвестиции будет существенно снижаться |
| Дисконт на инвестиции 50 млн.р. на квартиры МО: | 5% | Экспертная оценка |
| Дисконт на инвестиции 100 млн р. на квартиры МО: | 10% | Экспертная оценка |
Второй метод – метод сравнительного анализа. В данном случае стоит учитывать соотношение роста цен на недвижимость на этапе котлована и завершенного строительства. Согласно этому методу, формула выглядит так: доходность = недооцененность к построенным домам (0,5*(медиана (готовых новостроек/Цену объекта)) + 0,5*(средняя цена на вторичном рынке/цену объекта}/срок строительства*инфляцию*рост ВВП(ВРП)*(1-дисконт за объем).
| 2. Сравнительный анализ | ||
|---|---|---|
| Доходность= Недооцененность к построенным домам (0,5*(Медиана(Готовых новостроек/Цену объекта))+0,5*(Средняя цена на вторичном рынке/Цену объекта}/Срок строительства*Инфляцию*Рост ВВП(ВРП)*(1-дисконт за объем) Доходность равна (для инвест. до 50 млн.р.): 35,12% Доходность равна (для инвест. От 100 млн.р.): 42,63% |
||
| Показатели: | Значение | Примечания |
| Недооцененность к построенным домам | 25% | Экспертная оценка на основе внутренних аналитических материалов |
| Дисконт на инвестиции 50 млн.р. на квартиры МО: | 5% | Экспертная оценка |
| Окончание строительства объекта, в годах | 1,50 | Средний по рынку |
| ВВП | 3,7% | Консенсус прогноз |
| Инфляция: | 6,1% | Консенсус прогноз |
| Дисконт на инвестиции 100 млн.р. на квартиры МО: | 10% | Экспертная оценка |
При этом для достижения более точных результатов оценки, управляющий партнер НСКА Юрий Гольдберг, советует использовать оба метода и ориентироваться на минимальное значение или среднее. В приведенных выше примерах средняя оценка доходности по двум методам оценки получается 33,63% при инвестировании 50 млн рублей и 41,05%, если сумма вложений равна 100 млн рублей.
При расчете доходности стоит обязательно учитывать расходы на продажу. Чтобы объяснить, как они влияют на общий показатель доходности эксперт НСКА привел такой пример. «Допустим, у нас есть 100 000 рублей, спустя год мы получили 130 000 рублей, то есть годовой доход составил 30%. Однако продажа квартиры всегда связана с дополнительными расходами, которые в среднем составляют 3%. Таким образом, отнимаем от стоимости актива при продаже сумму расходов, получается 126 100, это 26,1% годовых от изначальной суммы инвестиций 100 000 рублей». В данном примере доходность снижается на 3,9%, что составляет 13% от первоначальной доходности 30%. Если же речь идет о продаже дома, а не квартиры, показатели, по словам Гольдберга, будут вдвое выше соответственно
Основатель консалтингового портала Indriksons Игорь Индриксонс полагает, что в России вообще сложно оценивать доходность, так как существует много рисков при строительстве, таких как недострой, долгострой, банкротство застройщика и другие проблемы. «При покупке квартиры лучше провести оценку недвижимости при помощи сравнения. То есть найти 5-10 похожих квартир, сравнить цены, поинтересоваться временем экспозиции квартир. В среднем стоимость квартиры на стадии котлована и готового к заселению дома различается на 20-30%», – советует Игорь Индриксонс.
Что касается доходности от аренды, в Москве и Подмосковье она может приносить около 5% годовых в рублях. Здесь тоже необходимо смотреть на аналогичные варианты. Так же берется 5-10 квартир, выводится средняя стоимость квартиры, учитывается время экспозиции, что позволяет узнать ликвидность объекта.
По словам генерального директора компании «ДевиКо. Девелопмент и консалтинг» Асет Гайрабековой, еще один важный фактор, непосредственно влияющий на доходность инвестиции – вкладывает инвестор собственные или кредитные средства, ведь проценты по кредиту в период от покупки до продажи также должны быть отнесены в статью расходов.
Достаточно хороший рост стоимости, по мнению эксперта, демонстрирует загородная недвижимость, особенно если строить дом самостоятельно на участке без подряда. Готовый дом со всеми коммуникациями, как правило, можно продать на 50% дороже, чем себестоимость приобретения участка, подведения коммуникаций и строительства дома. Кроме того, за счет подорожания земли на рынке, а также повышения стоимости участка по мере строительства поселка, цена объекта за 2-3 года в целом вырастает примерно на 100%, считает Асет Гайрабекова. Однако стоит принять во внимание более низкую ликвидность загородной недвижимости. Если хорошая квартира по адекватной цене продается на вторичном за месяц, то покупателя загородного дома можно искать и полгода, а некоторые объекты не продаются годами.
На ликвидность квартиры в первую очередь влияет местоположение. Если оно признано хорошим, это гарантирует спрос на квартиры со стороны покупателей. Правда, как отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков, сам показатель доходности зависит от адекватности стоимости приобретения квартиры, а также роста цены с увеличением строительной готовности дома, то есть от соотношения стартовых капиталовложений на покупку квартиры инвестором и прибыли. А это напрямую от местоположения не зависит.
Но в целом более удачные объекты с точки зрения концепции, месторасположения, окружения и так далее нередко показывают больший рост цен за весь период реализации, нежели объекты с неблагоприятными характеристиками. Но это не является правилом, доходность зависит от того, насколько адекватно девелопер оценил квартиру на старте и, соответственно, насколько привлекательно для себя приобрел ее инвестор.
При выборе местоположения Юрий Гольдберг рекомендует обратить внимание на районы, пользующиеся повышенным спросом со стороны покупателей. Например, все чаще покупают жилую недвижимость в Домодедове, Химках и Подольске. «В Московской области, чем ближе расположен объект недвижимости, тем он соответственно ликвиднее, - рассказывает Игорь Индриксонс. - Самое ликвидное в Подмосковье жилье – то, которое расположено не более чем в часе езды от Москвы, в пешей доступности от железнодорожной станции».
Между тем, как полагает Ольга Широкова, объекты с «признанным» местоположением редко дают дополнительный бонус инвесторам – спрос на такие объекты очевиден даже на ранних стадиях. «При этом надо понимать, что «признанное» местоположение - это не обязательно дорогое, где строят только элитное жилье, скорее это понятное местоположение, традиционное для объектов определенного класса, - добавляет она. - С менее понятным местоположением заработать потенциально можно больше – но только при условии, что у девелопера «получится» и объект будет в итоге признан рынком. В противном случае можно сильно прогореть, не только не заработав, но и зависнув надолго с неликвидным активом».
Стоит отметить, что вскоре в помощь инвестору в рамках рубрики «Покупаем новостройку без риска» будет опубликован подробный рэнкинг инвестиционно привлекательных городов Московской области.
Приведенные цифры в примерах расчета доходности, который, как утверждает Юрий Гольдберг, очень приближен к жизни, могут сильно впечатлить начинающего инвестора. Но помимо экономических показателей, описанных выше и являющихся весьма значимыми для принятия решений инвестором, существуют риски, которые существенно влияют на итоговую ожидаемую доходность.
«Если попытаться оценить все риски и потенциальную доходность, то станет понятно, что самостоятельное инвестирование может привести скорее к потерям, чем к извлечению дохода, - отмечает Юрий Гольдберг. - Во-первых, риск банкротства застройщика по причинам: мошенничество, ошибки в экономической составляющей проекта, юридические риски и т.д. – статистически можно оценить в 10%. Во-вторых, срыв сроков строительства объекта по причинам: проблемы с коммуникациями, недостаток спроса на квартиры, ошибки в проектировании, недостаток финансирования, халатность генерального подрядчика и т.д. – статистически показывает, что сроки срывают на период от 6 месяцев до 1 года в 50% случаев». Принимая в расчет эти риски, средний показатель доходности, по словам эксперта, снижается до 7-9% годовых, т.е. меньше инфляции и процентов по банковским депозитам (при аналогичной сумме вклада). Чтобы как-то снизить риски и вложиться в объект с доходностью выше рыночной, можно воспользоваться рейтингами надежности новостроек и аналитическими материалами по доходности строящегося жилья.
Тем не менее, даже неплохо разобравшись в формулах, материалах и законах, всегда следует помнить, что застройщик, привлекая средства клиентов, рассчитывает получить более дешевый способ финансирования, чем кредит. Кроме того, реализуя недвижимость на начальном этапе строительства, компания для сокращения своих потерь перекладывает все риски, связанные со строительством, на покупателя.
На вопрос, как достичь тех впечатляющих теоретических доходностей, о которых все говорят, эксперты рынка сходятся в своих оценках. Все как один заявляют: чтобы получить доходность на уровне 25-35% годовых, надо инвестировать как минимум в 10-15 различных объектов, причем размер инвестиций в каждый объект должны составлять не менее 100 млн руб., чтобы получить максимальную скидку за объем, и, конечно же, привлекать экспертов для выбора объекта инвестирования. Если же инвестор располагает ограниченной суммой, безопаснее вкладывать средства через паевые инвестиционные фонды (ПИФ), которые смогут выбрать оптимальное соотношение риск/доходность. Как правило, пайщики могут рассчитывать на доходность 25-30% (подробнее о способе инвестирования через ПИФ читайте в статье «Лакомый пай: по кусочку в нескольких квартирах за 100 тысяч рублей»).